Арендная империя Уолл-Стрит

Как Уолл-Стрит вновь превратил рынок жилья в рискованную схему быстрого обогащения

Уолл-Стрит и рынок жилья

Империя наносит ответный удар

«Одна паршивая сделка». «Дрянная сделка». «Дрянь». Это было 27 апреля 2010 года, и сенатор Карл Левин (Мичиган) был весьма зол, когда оказался среди гама и обмена язвительными репликами. Будучи членом подкомитета Сената по расследованиям причин финансовых крахов, Левин с пристрастием допрашивал исполнительного директора «Голдман Сакс» Ллойда Блэнкфейна и нескольких других нынешних и бывших высокопоставленных сотрудников «Голдман Сакс» об их роли в том кризисе и, в частности, о диковинных, тёмных инвестиционных сделках, которые они создавали и проталкивали.

Что Левина взбесило, так это внутренняя электронная переписка, обнаруживающая, что накануне финансового кризиса, сотрудники «Голдман» знали, что продают низкокачественные инвестиции. Тираду Левина спровоцировало письмо, в котором сотрудник «Голдман» описывает продаваемый продукт, как «одну паршивую сделку». Конечно, это не помешало «Голдману» продавать подобные продукты. И не только их, ведь позже трейдеры фирмы играли против этих сделок, чтобы еще заработать! Позор, имя тебе – «Голдман».

Владелец - банк

В самый разгар слушаний в апреле 2010 года и в самом центре финансового кризиса совершались бессчётные «дрянные сделки» в форме так называемых ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Вспомнили их? Дело было всего несколько лет назад, так что вот напоминание вкратце. Фирмы с Уолл-Стрит, вроде «Голдмана», родили идею собрать воедино тысячи ипотечных закладных – выданные людям займы от Фресно до Лаббока, от Каламазо до Балтимора – и продать их инвесторам. «Голдман» получил от продажи прибыль, и пока эти домовладельцы выплачивают свои ипотеки, инвесторы получают постоянный доход.

Но, насколько мы знаем, многие из этих ипотечных займов были оформлены с фокусами и ловушками, а в некоторых случаях – даны тем, кто просто не мог осилить выплаты. Сначала постепенно, затем водопадом миллионы людей перестали платить ипотеку, что означало – эти поддержанные ипотекой ценные бумаги потеряли свою ценность. Потери были исторического масштаба, они погрузили экономику США в то, что теперь мы называем Великой Рецессией.

Спустя пять лет падение из-за этого ипотечного краха и спасения многих финансовых организаций, которые нажились на этом, ещё далеко не закончилось. Однако позже федеральные органы продолжили расследование в отношении крупнейших банков и их продаж фальшивых ценных бумаг, обеспеченных ипотечным пулом. 15 ноября «JP Morgan Chase», один из крупнейших банков страны, согласился и пошёл на соглашение ценой $4.5 миллиардов об урегулировании с 21 институциональными инвесторами, которые объявили, что им ошибочно продали плохие ценные бумаги, обеспеченные ипотечным пулом. Через несколько дней Департамент юстиции объявил об урегулировании с JP Morgan на сумму в $13 миллиардов – «крупнейшее в американской истории соглашение об урегулировании с одной организацией» – о причинении ущерба, связанного с оформлением, маркетингом и продажей этих ценных бумаг.

Но, как пишет сейчас Лора Готтесдинер, нельзя уничтожить спасённую индустрию. Уолл-Стрит, и её «хозяева вселенной» снова взялись за старое. Они изобрели новый способ нажиться на рынке недвижимости – на этот раз тут нет ничего общего с рискованной ипотекой. Теперь Уолл-Стрит секьюритизирует кое-что ещё – ваши арендные платежи.

Энди Кролл

***

Едва ли вы сумеете включить телевизор или открыть газету и не услышать о впечатляющем, просто выдающемся восстановлении жилищного рынка в стране. Цены на дома растут! Начато новое строительство! Кризис позади! Но за фанфарами зреет новая схема быстрого обогащения.

За прошедшие полтора года хедж-фонды Уолл-Стрит и частный капитал втихую сколотили беспрецедентную арендную империю, расхватав викторианские постройки времён Королевы Анны в Атланте, облицованные кирпичом бунгало в Чикаго, восстановленные испанские дома в Фениксе. В целом, эти инвесторы с бездонными карманами скупили более 200,000 дешёвых, по большей части выставленных на продажу из-за лишения права выкупа по закладной, домов в городах, наиболее пострадавших от экономического краха.

Империя строится по кирпичикуУолл-Стритовский ипотечный кризис, начавшийся в конце 2007 года и лишивший собственного жилья более 10 миллионов человек, создал парадоксальную проблему. Миллионы выселенных американцев нуждаются в безопасном жилье, а в то же время миллионы пустых, принадлежащих банкам домов разрушаются по соседству и стимулируют рост преступности. К счастью для нас, Уолл-Стрит нашёл решение: он собирается эти дома, на которые потеряно право выкупа по закладной, отдать нам в аренду. В процессе этого разработана новая форма секьюритизации, которая может вызвать обрушение всего плана – снова.

После того, как началось безумие скупки, ни одна компания на нахватала домов больше, чем «Blackstone Group» – крупнейшая в мире компания с частным капиталом. Используя дочернюю компанию, «Invitation Homes», Блэкстоун захватывала дома на аукционах закладных, через местных брокеров, и закупая их оптом непосредственно у банков так же, как обычный человек запасается туалетной бумагой в Costco.

Одним движением эта фирма купила 1,400 домов в Атланте за один только день. В ноябре «Блэкстоун» потратила $7.5 миллиардов на покупку 40 000 домов по всей стране, по большей части это дома, выставленные на продажу из-за лишения права выкупа по закладной. Это скорость расходов $100 миллионов в неделю, и так с октября 2012 года. Недавно они объявили о планах заняться бизнесом в международном масштабе, начав с опустошённой из-за лишения права выкупа закладных Испании.

Немногие вне нашей финансовой индустрии слыхали о «Блэкстоуне». А на сегодняшний день это крупнейший в нашей стране владелец сдаваемых в аренду домов на одну семью – да и массы других вещей. Ему принадлежит часть – а может и вся – сеть отелей «Хилтон», медицинское страхование «Южный Крест», издательский дом «Хаутон Миффин», каналы «Погода», «Морской мир», «Система искусства и ремесел «Майклс», «Оранджина» и десятки других компаний.

Активы «Блэкстоуна» составляют более $210 миллиардов по данным ежегодного отчёта Комиссии по ценным бумагам и биржевым операциям за 2012 год. Это ещё и открытая компания со списком владельцев-организаций, который выглядит как «кто есть кто» из компаний, недавно втянутых в судебные процессы по делам ипотечного кризиса, включая Morgan Stanley, Citigroup, Deutsche Bank, UBS, Bank of America, Goldman Sachs, и, конечно же, JP Morgan Chase, который только что завершил тяжбы с Департаментом юстиции по своим рискованным и зачастую противозаконным ипотечным сделкам, согласившись выплатить беспрецедентный штраф $13 миллиардов.

Иными словами, если «Блэкстоун» делает деньги на капитализации жилищного кризиса, то всё это банки Уолл-Стрита – в целом считающиеся основными правонарушителями при создании условий, приведших в первую очередь к ипотечному кризису – тоже на этом же делают деньги.

Полностью денежный Голиаф

По всей стране многим жителям и не надо знать, что такое «Блэкстоун», чтобы понять, что дела идут очень наперекосяк.

В прошлом году Марк Олстон, брокер по торговле недвижимостью в Лос-Анжелесе начал замечать, что происходит нечто странное. Цены на дома росли. И росли быстро – почти на 20% с октября 2012 года и до октября этого года. В условиях нормального рынка рост цен на жильё означал бы рост спроса со стороны покупателей домов. Но тут было наоборот: доля домов, находящихся во владении, падала, это для Олстона был первый признак того, что рынок работает как-то не так.

Вторым индикатором стали сами покупатели.

Шарлотта, Северная Калифорния
Около 5% собственности Блэкстоун, приблизительно 2 000 домов, расположены в районе метро Шарлотт. Из них чуть менее 1 000 (см вверху) находятся в графстве Мекленберг, центре города. (карта Энтони Джанкатарино, исследование Саймона Нью)

«Я потратил два года, и так ничего и не продал чернокожей семье, и не потому, что не пытался», – говорит Олстон, чей бизнес сконцентрирован в бедных районах, где большинство составляют афро-американцы и испанцы. Вместо них все покупатели – каждый из них – оказались бизнесменами в костюмах. А ещё более странно то, что все они платили наличными.

Между 2005 и 2009 годами, ипотечный кризис, подпитанный расово-дискриминационной практикой выдачи займов, уничтожил 53% состояния афро-американцев и 66% состояния испано-американцев, эти цифры поражают воображение. В результате можно с уверенностью сказать, что сегодня весьма немногие чернокожие или испаноговорящие покупают дома сходу, за наличные. С другой стороны, у «Блэкстоуна» нет проблем с фронтингом денег, учитывая $3.6 миллиардную кредитную линию, открытую «Deutsche Bank». Эти деньги позволили перебить цену на дома, ведь семьи должны гарантировать традиционное финансирование. Это ещё и проложило путь для того, чтобы компания скупала массу домов очень быстро, сотрясая местные рынки и вздувая цены так, что это вышибало из игры ещё больше семей.

«Вы не можете конкурировать с компанией, которая делает ставку на будущую спекулятивную цену, когда платит наличными», – говорит Олстон. – «Выглядит так, словно они это планировали».

Если оглянуться в прошлое, становится ясно, что Великая Рецессия питала огромное богатство и перекачку активов от обычных американцев в финансовые организации. Во время этого кризиса американцы потеряли триллионы долларов состояния домохозяйств, когда обрушились цены на жильё, а банки захватили около пяти миллионов домов. Но сейчас только начинает проявляться то, как в годы рецессии само восстановление продолжало подталкивать процесс перетекания богатства и власти снизу вверх.

В 2009-2012 верхний 1% американцев захватил 95% доходов. Теперь, когда рынок жилья оживает, миллиарды долларов восстановленной стоимости недвижимости потекли прямиком на Уолл-Стрит, а не семьям или местному населению. С весны 2012 года, в то самое время, когда «Блэкстоун» начал массовую скупку домов, лишённых права выкупа по закладной, приблизительно $88 миллиардов накопленной стоимости недвижимости пошли непосредственно банкам или компаниям-инвесторам, как результат их доли в местной собственности – по анализу TomDispatch. И это количество, вероятно, продолжает расти.

«Институциональные инвесторы вытягивают богатства и способность накапливать богатство из беспомощных местных сообществ», – говорит Генри Уэйд, основатель Аризонской Ассоциации Брокеров недвижимости.

Но покупка домов по дешёвке и затем ожидание, когда они повысятся в цене, - не единственный способ, которым «Блэкстоун» делает деньги. Он ещё и зарится на ваши арендные платежи.

Секьюритизированные съёмщики

Арендная империя Уолл-Стрит – нечто совершенно новое. Сфера аренды домов на одну семью обычно была в компетенции бейлифа, как скромная семейная операция. Но что превращает этот момент в беспрецедентный, так это финансовая алхимия, привнесённая «Блэкстоуном». В ноябре, после многих месяцев шумной рекламы, «Блэкстоун» выпустил первые в истории ценные бумаги с номинальной стоимостью, обеспеченные секьюритизированными арендными платежами. И раз уж инвесторы наперегонки кинулись за ними, то конкуренты «Блэкстоуна» объявили, что они тоже разработают подобный финансовый инструмент как можно быстрее.

В зависимости от того, кого вы спросите, сама идея сбора арендных платежей и продажи их инвесторам – либо естественная эволюция финансовой отрасли, либо огнедышащая химера.

«Это новый рубеж», – комментирует Тед Вайнштейн, консультант в области недвижимости с 30-летним стажем. – «Это нечто такое, о чём я даже не мог и мечтать».

Однако, любому, кто пережил кризис ипотечный кризис 2008 года, эта новая область что-то странным образом напоминает.

«Это в точности то же самое, что и ипотечные деривативы», – сказал один из инвесторов хедж-фонда, чья компания ведет дела с «Блэкстоуном». На вопрос, почему обществу стоит ожидать, что эти ценные бумаги будут надёжны – если учесть, что высокорисковые ипотечные деривативы вызвали кризис 2008 года – он ответил: «Доверьтесь мне».

По крайней мере для «Блэкстоуна» логика проста. Компания хочет купить сразу подешевле и за наличные дома, лишённые права выкупа по закладной, до того, как цены вырастут. И они объединили силы с «JP Morgan», «Credit Suisse» и «Deutsche Bank», чтобы собрать арендные платежи 3207 домов для одной семьи и продать это обязательство инвесторам с сопутствующим предложением ипотеки на эти самые дома. Конечно, это лишь проверка того, что может превратиться в целую новую отрасль ценных бумаг, обеспеченных арендными платежами.

В сделке участвуют многие банки Уолл-Стрит если судить по копии частного пакета документов «Блэкстоун», направленного потенциальным инвесторам 31 октября, который был рассмотрен TomDispatch. «Deutsche Bank», «JP Morgan» и «Credit Suisse» помогают находить рынок сбыта этих бумаг. «Wells Fargo» – администратор сертификатов. «Midland Loan Services», дочерняя фирма «PNC Bank», – обслуживает займы. (Кстати, «Deutsche Bank», «JP Morgan Chase», «Wells Fargo» и «PNC Bank» – все являются членами ещё одной клики: список банков, лишающих права выкупа закладных у большинства семей в 2013.)

Из интервью с экономистами, инсайдерами отрасли и активистами в сфере жилья: люди затаили дыхание, от всей души надеясь, что нечто, выглядящее, плавающее и крякающее, как утка, не обрушит экономику так же, как прошлая стая уток.

«Это своего рода надежда на то, что они знают, что делают», – говорит Дин Бейкер, экономист Центра Экономических и Политических Исследований. – «Надежда, что у них есть меры предосторожности на случай смены арендаторов и пробелов в аренде. Но сделали ли они это? Предприняли ли соответствующие меры? Я бы, конечно, на это не рассчитывал». Анализ денежных потоков, судя по документам, разосланным инвесторам, предполагает, что 95% домов постоянно будут сниматься с ежемесячной арендной платой $1,312. Это уровень занятости, который профессионалы в области недвижимости считают завышенным.

Однако есть важный момент, который отличает подобного рода ценные бумаги от ипотечных. Когда банки изымают за неплатёж дома, находящиеся в ипотеке, по крайней мере, существует предположение (зачастую неверное из-за небрежных или фальсифицированных документов из банка), что владелец и в самом деле просрочил ипотеку. В данном же случае, если одно-единственное обязательство по арендным платежам за жильё нарушается, то выселить можно тысячи семей, и неважно, пропустили они хоть раз взнос арендной платы или нет.

«Мы вполне может прийти к тому, что масса людей будет выселена… и не потому, что арендаторы опоздали с выплатой, но потому, что владельцы не успели заплатить», – говорит Бейкер

Баги в жилищных прожектах «Блэкстоуна»

Надёжны ли новые ценные бумаги, может свестись к простому вопросу – окажется ли «Блэкстоун» хорошим управляющим собственностью. Неплохой опыт управления поддержит высокий уровень занятости, предсказуемую смену арендаторов и укрепит уверенность инвесторов. Дурное управление породит жалобы, расследования и провалы, всё это усилит вероятность того, что «Блэкстоун» не получит достаточного притока денег для выплат инвесторам.

По мнению КаДонны Портер, арендатора «Blackstone's Invitation Homes» в предместье Атланты, то управление собственностью – как раз та область, опыт в которой у «Блэкстоун» отсутствует. «Если бы я могла сократить срок действия договора аренды – я подписала его на два года – я бы точно это сделала», – говорит Портер.

Тараканы и жирные водяные клопы стали первой проблемой арендаторов «Invitation Homes», когда она с детьми в сентябре въехала в дом. Портер постоянно заполняла онлайн-формы с претензиями на содержание жилья, которые аннулировались, причём никто не приходил разобраться с заражением паразитами. Она звонила на горячую линию ремонтной компании. Никто не отвечал.

Вторая проблема прибыла вместе с е-мейлом с пометкой «СРОЧНО» в графе «тема». «Invitation Homes» не сняли часть ноябрьского платежа с ее банковского счета, что побудило компанию потребовать лично предоставить остаток платежа, через определённый фонд к пяти часам следующего дня – или подвергнуться «дополнительному законному штрафу в $200 либо выселению», – текст е-мейла проверен TomDispatch.

Портер отпросилась с работы, чтобы лично доставить деньги, лишь для того, чтобы получить е-мейл, в котором говорилось, что платёж не был принят, поскольку в него не было включено $200 штрафа за задержку платы плюс недостающие $75 арендного платежа. Далее последовала безумная череда е-мейлов, которая породила вал зачастую жульнических отписок между домовладельцами и обслуживающими жильё компаниями. «Invitation Homes» постоянно угрожала исками на выселение, если Портер не заплатит различные штрафы. Она каждый раз просила компанию просто принять её ежемесячную плату и оставить её в покое.

«Я чувствовала, что у меня силы кончаются. У меня было чувство, что всё это крайне несправедливо», -- говорит Портер. В конце концов она в итоге написала, что обратится за советом к юристу, что вызвало немедленное согласие «Invitation Homes» принять плату «как любезность, в виде единовременного исключения».

Портер все ещё удручена этим опытом – и постоянным присутствием тараканов. («Я вчера направила ещё один запрос по поводу насекомых, который, вероятно, снова будет отклонён»).

Бедные и богатые

Существует по меньшей мере ещё один задокументированный случай перехода «Блэкстоуна» в теневую, противозаконную область. Этой осенью в Орландо, Флорида, подразделение «Invitation Homes», как оказалось, выслало фальшивое извещение о выселении владельцу по имени Франциско Молина, данные «Orlando Sentinel». Доставленные в стандартного размера светло-коричневых конвертах, фальшивые извещения доводили до сведения, что выселение Молино оформлено в суде, хотя город считал иначе. Фокус в том, что «Invitation Homes» даже не имели права выселить Молино, законно или любым другим способом.

Покупка дома «Блэкстоуном» была отменена несколькими месяцами ранее, но в компании потерялись эти сведения.

Великая Рецессия 2016?

Эти анекдотические истории об «Invitation Homes», которая поспешила выселить арендаторов, может оказаться скорее тенденцией, чем исключением, если учесть бизнес-модель «Блэкстоун». Секьюритизация арендной платы создает значительное давление на компанию, которая должна гарантировать поступление ежемесячных платежей. Если вы арендатор это может означать, что вы либо платите первого числа каждого месяца, либо вас выкидывают.

Хотя компания «Блэкстоун» пока выпустила лишь одно обязательство по арендным платежам, кажется, она уже вводит этот жёсткий договор. В Шарлотте, Северная Каролина, например, компания запустила процедуру выселения против 10% арендаторов, если верить отчёту Charlotte Observer.

Район городской агломерации Феникс

Около 9% собственности «Блэкстоун», приблизительно 3600 домов, расположены в районе городской агломерации Феникс. Большая их часть – в районах, где живут люди с низкими и средними доходами. (Карта Энтони Джакатарино, исследование Жозе Тавераса)

Сорок тысяч домов составляют лишь малый процент всего рынка жилья страны. но в городах, на которые «Блэкстоун» нацелился наиболее агрессивно, концентрация её собственности потрясает. В Фениксе, Аризона, в некоторых районах в каждом квартале есть как минимум одно, если не два-три, здания, принадлежащих «Блэкстоун».

Этот наплыв беспокоит некоторых тем, что частные акционерные гиганты, возможно вместе с другими институциональными инвесторами, приобретут непомерное влияние на региональные рынки, взвинтив арендную плату из-за отсутствия конкуренции. Рядовых американцев, однако, должно больше всего беспокоить то, что, возможно, не за горами время, когда вся империя арендных платежей и её новый класс деривативов рухнет, отправив экономику в слишком всем нам знакомый штопор.

«Вы позволяете Уолл-Стрит контролировать значительный сектор домов для одной семьи», -- сказал Майк Донли, житель Чикаго, который исследовал быстро растущее присутствие «Блэкстоуна» в своем районе. -- «Но стоит задуматься, жизнеспособно ли это? Всё может рухнуть в 2016 году, и вам тогда придётся хуже, чем в 2008».

Обсудить на форуме

В этой рубрике

Студенты — это класс?

Студенты обычно не считают себя классом. Они кажутся «пред-классом», поскольку они ещё не влились в ряды трудящихся. Они могут лишь надеяться после выпуска стать частью среднего класса. И это значит, ...

Подробнее...

Предостережение от «Везувия» рынка

«Но Обида могуча, ногами быстра; перед ними Мчится далеко вперёд и, по всей их земле упреждая, Смертных язвит;…» — Гомер, Илиада, песнь 9 «Посольство», стих 505 (перевод Н. И. Гнедича). При из...

Подробнее...

Наша государственно-корпоративная плантационная экономика

Нас убеждали, что государственный картель Плантационной Экономики — «капиталистический», но это не так. Это машина для снятия сливок. Я часто детально разбирал, в какой мере американская экономика — ...

Подробнее...

Это просто безумие — в очередной раз

Два дня тому назад мы обратили внимание на тревожные тенденции последнего времени на жилищном рынке  США: появляется новый пузырь во всех «обычно подозреваемых» местах. Как мы отмечали ранее, «це...

Подробнее...

Администрация Трампа начинает втихую готовиться к «отключению правительства»

В то самое время, когда Дональд Трамп пытается отчаянно показать американскому населению, особенно своим избирателям, некие реальные достижения перед окончанием первых 100 дней его президентства, что ...

Подробнее...

Google+